En anticipant vers 61 ans, vous laissez le temps d’éventuelles donations « tous les 15 ans » (abattement renouvelable) avant votre décès, ce qui permet d’étaler la transmission et d’optimiser fiscalement.
3. Le démembrement de propriété : qu’est‑ce que c’est et pourquoi c’est efficace ?
a. Définitions
L’usufruit : droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus.
La nue‑propriété : droit de disposer du bien (vendre, donner), sans en avoir l’usage immédiat.
Le démembrement de propriété : c’est le mécanisme qui sépare usufruit + nue‑propriété. La finance pour tous+1
b. Fonctionnement dans le cadre d’une donation
Vous donnez à vos enfants la nue‑propriété du bien, tout en conservant l’usufruit : vous continuez à vivre dans le logement ou à percevoir les loyers. Au décès de l’usufruitier (vous), les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. THIVEL+1
c. Pourquoi c’est fiscalement avantageux
La base taxable est réduite à la valeur de la nue‑propriété, et non à celle de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est âgé, plus la part de nue‑propriété est élevée (et donc la réduction est moindre) – mais l’anticipation reste utile. Corrige ton impôt+1
De plus, au décès, l’extinction de l’usufruit évite une double taxation. THIVEL
d. Exemple illustratif
Imaginez : Monsieur Martin, 65 ans, possède un appartement évalué à 200 000 €. Il donne la nue‑propriété à son fils.
Grâce au barème âge/valeur, la valeur de la nue‑propriété est peut‑être évaluée à 60 % (soit 120 000 €) au lieu de 200 000 €. Les droits de donation seront calculés sur 120 000 €, ce qui fait une économie significative.
4. Autres stratégies à combiner ou à envisager : donation financière + achat en commun
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